二手房買賣中，因過(guò)戶問(wèn)題引發(fā)的糾紛并不鮮見(jiàn)。近日，我就遇到了一則，咨詢者為美嬌。

美嬌買了一套二手房。買之前該房產(chǎn)登記在老夫名下，但實(shí)為老夫老妻婚后共同財(cái)產(chǎn)。2010年老夫老妻協(xié)議離婚，約定該房產(chǎn)歸老夫所有。2015年美嬌和老夫簽訂了二手房買賣合同，一次性支付購(gòu)房款后，老夫交付了房屋，之后美嬌居住至今，但一直未過(guò)戶。今年美嬌到不動(dòng)產(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，卻遇到了障礙，工作人員說(shuō)要有公證或是法院判決才可以。另，老妻在今年過(guò)世了。美嬌問(wèn)我該如何處理？

思考1：可否行政訴訟不動(dòng)產(chǎn)登記部門？

原房產(chǎn)為老夫個(gè)人所有，老夫有處分權(quán)，雙方買賣合同合法有效，美嬌付了全款而且實(shí)際居住多年，符合房產(chǎn)過(guò)戶條件啊，不給過(guò)戶難道是故意為難人？

非也。其實(shí)老夫和美嬌在房產(chǎn)買賣過(guò)程中遺漏一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。就是老夫老妻離婚后，應(yīng)拿上離婚協(xié)議去不動(dòng)產(chǎn)登記部門做析產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的共同所有變更為老夫個(gè)人所有，這時(shí)再進(jìn)行買賣就不會(huì)有瑕疵了。

在不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員眼中，該房產(chǎn)仍屬于老夫老妻共同所有，老妻過(guò)世后應(yīng)該啟動(dòng)繼承程序。照此辦理，美嬌要說(shuō)服老妻的多個(gè)繼承人放棄繼承、配合過(guò)戶，人性能經(jīng)得住巨大利益的考驗(yàn)嗎？啟動(dòng)繼承程序風(fēng)險(xiǎn)太大，萬(wàn)不得已不能這樣做。可問(wèn)題是，老妻已經(jīng)過(guò)世，再去做析產(chǎn)已不可能。

不動(dòng)產(chǎn)登記部門的規(guī)定畢竟不屬于法律，是否可以繞過(guò)他直接向法院行政訴訟呢？經(jīng)過(guò)檢索，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條規(guī)定，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，該房屋上權(quán)屬有爭(zhēng)議的話，走行政訴訟根本就無(wú)法立案。看來(lái)，行政訴訟之路不通。

思考2：可否讓法院直接確認(rèn)房屋歸美嬌所有？

可以干凈利索的答復(fù)，不可以。我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記制，房屋買賣中，若未辦理過(guò)戶登記，是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的。美嬌雖然一直居住在房屋中，但她獲得的只是占有、使用權(quán)，并非法律意義上的所有權(quán)，她和老夫的房產(chǎn)糾紛本質(zhì)上屬于債權(quán)糾紛，而非所有權(quán)糾紛。

思考3：是否需要將老妻的繼承人列為被告？

其實(shí)，分析到此，美嬌的維權(quán)方案呼之欲出。那就是進(jìn)行民事訴訟，取得合法的判決書，依此向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)過(guò)戶。既然進(jìn)行訴訟，就需要明確被告，老夫是被告毫無(wú)疑問(wèn)，那還需要將老妻的繼承人列為被告嗎？從合同的相對(duì)性來(lái)說(shuō)，只有美嬌和老夫兩人，沒(méi)有理由將繼承人列為被告。該房屋經(jīng)離婚協(xié)議約定，產(chǎn)權(quán)清晰，就是老夫的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，老妻和這套房產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系，老妻不再有一絲一毫財(cái)產(chǎn)份額，老妻過(guò)世后，并不會(huì)觸發(fā)繼承程序。假如老夫過(guò)世，他的繼承人可以而且應(yīng)該被列為被告。

通過(guò)思索，案件訴訟策略已經(jīng)明朗。只需將賣方老夫列為被告進(jìn)行訴訟即可。訴訟請(qǐng)求一是確認(rèn)買賣合同有效，請(qǐng)求二是要求老夫履行合同義務(wù)，配合美嬌辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)然了，雙方也可以在法院的主持下，達(dá)成調(diào)解。無(wú)論是判決書還是調(diào)解書，均可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，辦理過(guò)戶登記。