大家在購房或者租賃房屋的過程中，一般會(huì)在銷售的“忽悠”下支付一定數(shù)額的定金，以獲得“更好的機(jī)會(huì)”或者更多的優(yōu)惠，但等到簽訂主合同的時(shí)候可能又會(huì)發(fā)現(xiàn)一堆問題，想?yún)f(xié)商處理對(duì)方卻不愿意配合;或者發(fā)現(xiàn)對(duì)方存在虛假宣傳，房子和自己預(yù)想的完全不一樣;亦或是簽訂合同之后又發(fā)現(xiàn)沒辦法辦理貸款等等問題。此時(shí)大家肯定想拒簽訂合同，但又想退定金。

但最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第115條規(guī)定了著名的定金罰則:

當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

從條文字面意思理解，該條只考慮拒絕簽訂主合同一方的不作為與未簽訂主合同之間的因果關(guān)系，而未考慮違約方的過錯(cuò);定金罰則所具有雙倍返還的懲罰性，也似乎是為了彌補(bǔ)非違約方損失的性質(zhì)，而不考慮過錯(cuò)程度。

那么，是否無論因?yàn)槭裁蠢碛删芙^簽訂合同，定金都無法退還呢?

下面來看一個(gè)案例：

2018年3月17日，原告通過丙公司居間介紹，擬承租廣州市天河區(qū)XX號(hào)XX座3604-3607房，原告簽署的《客戶意向書(租賃)》確定“在2018年3月20日前簽署正式租賃合同”，承租條件之一為“租金165/月(含稅)”。2018年3月19日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告支付定金50000元，被告出具收款收據(jù)，確認(rèn)收到定金50000元。在原告支付定金后，原告收到被告通過中介發(fā)來的房屋租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議PDF擬簽文本，該協(xié)議文本載明的每月每平方米租金為170.5元(租賃協(xié)議約定第一個(gè)月租金84227元，補(bǔ)充協(xié)議約定租賃建筑面積494平方米)。經(jīng)原被告溝通后，被告不同意按《客戶意向書(租賃)》確定的每平方米165元/月的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，故雙方未能在2018年3月20日前簽署正式合同。

法院認(rèn)為:《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，原告向被告支付50000元而被告開具收據(jù)載明為定金，故可認(rèn)定該款項(xiàng)為立約定金，雙方之間成立立約定金合同關(guān)系。原、被告未能簽訂租賃合同的原因在于租金價(jià)格無法達(dá)成一致，而雙方所舉證據(jù)均不足以證明對(duì)方已經(jīng)同意己方提出的價(jià)格后，再拒絕簽訂租賃合同，即雙方均未能證明對(duì)方對(duì)未能簽訂租賃合同存在過錯(cuò)，故原告請(qǐng)求被告雙倍返還定金缺乏理據(jù)，而被告主張應(yīng)當(dāng)沒收定金亦缺乏理據(jù)，本院均不予支持。鑒上，被告應(yīng)當(dāng)將原告支付的定金50000元返還原告。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百一十五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告乙公司自本判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi)，向原告甲公司返還定金5萬元;

二、駁回原告甲公司的其他訴訟請(qǐng)求。

因此，定金罰則看似是嚴(yán)格責(zé)任原則，其實(shí)采用的過錯(cuò)原則。

在司法實(shí)踐中，確立了預(yù)售商品房預(yù)約合同中立約定金的違約不采取嚴(yán)格責(zé)任原則，而采取過錯(cuò)責(zé)任原則。其與立約定金的立法理論基礎(chǔ)一致。對(duì)非商品房買賣合同中的立約定金違約的歸責(zé)，也可類推適用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第4條規(guī)定。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第4條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。”

因此，如果能舉證證明因?yàn)閷?duì)方過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)(過錯(cuò)程度較高)，可以要求退還雙倍定金;如在立約定金交付后，雙方履行了誠信締約的義務(wù)但不能就主合同條款協(xié)商一致的、因國家政策改變的原因不能取得預(yù)售許可的、因銀行政策無法取得足夠貸款的，屬于雙方均無過錯(cuò)，定金罰則不適用，定金可以退還。

當(dāng)然，如果對(duì)方?jīng)]有過錯(cuò)，或者過錯(cuò)程度不會(huì)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，因自身原因拒絕簽訂主合同，定金肯定是無法退還的。