不動產(chǎn)作價入股再股權(quán)轉(zhuǎn)讓

【問題】 超市以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓要繳納營業(yè)稅？依據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件的規(guī)定，是否可以理解為以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅？ 【解答】 《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 第二條規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 第三條規(guī)定，《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。 《國家稅務總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規(guī)定：根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)法規(guī)，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 財稅[2002]191號結(jié)合國稅函[1997]490號及國稅發(fā)[1993]149號文件規(guī)定，從以下四個層面掌握文件精神： 1、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅； 2、以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”投資入股，收取固定利潤的，按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅； 3、以無形資產(chǎn)中的“商標權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 4、單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 再問：怎樣理解單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一含義？如按本案例，先以房產(chǎn)進行投資取得公司股權(quán)，若干年后因營運情況不佳，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，是否可以理解為單純性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 再答：股權(quán)是指基于股東地位而可對公司主張的權(quán)利。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是股東，轉(zhuǎn)讓的對象是股東的權(quán)利，通常要在工商機關(guān)進行變更登記。 以房產(chǎn)或其他資產(chǎn)作為投資成本取得公司股權(quán)，成為公司股東。若干年后因營運情況不佳，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)。發(fā)生在新老股東之間的此交易事項，屬于單純性的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件規(guī)定:(1)以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股，接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。因此，對于以土地使用權(quán)作價人股的投資方不用繳納營業(yè)稅，對股權(quán)投資再轉(zhuǎn)讓的情況也不用繳納營業(yè)稅。

依據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。以現(xiàn)金方式對外投資簽訂的協(xié)議不屬于印花稅應稅列舉范疇，不需要繳納印花稅。

土地增值稅：只有房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資入股，或投資、聯(lián)營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，繳納土地增值稅，其它非房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資入股，或投資、聯(lián)營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，是不需繳納土地增值稅的。即兩方中只要有一方為房企，則需交土地增值稅，否則免征土地增值稅。營業(yè)稅：單位和個人以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。房產(chǎn)稅：對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，被投資企業(yè)按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征。對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。契稅：以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種交易業(yè)務屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅。企業(yè)所得稅：以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，需要分解為兩項業(yè)務進行處理，其中的視同銷售業(yè)務，需要確認視同銷售所得，繳納企業(yè)所得稅。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”不動產(chǎn)作價入股再股權(quán)轉(zhuǎn)讓“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。