按揭中的房子怎么過戶

如果夫妻離婚時(shí)房子還有銀行按揭抵押貸款尚未還清，那么夫妻協(xié)議離婚（或法院調(diào)解、判決離婚）后辦理房子過戶手續(xù)就相當(dāng)麻煩。麻煩的主要原因就是根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定對(duì)設(shè)置抵押登記的房子限制辦理過戶手續(xù)，其目的就是要保護(hù)房產(chǎn)抵押權(quán)人的利益。

司法實(shí)踐中，按揭抵押貸款的房子離婚后辦理過戶手續(xù)只有兩種途徑：

一、其中最為簡(jiǎn)單的途徑就是提前還貸，消除銀行按揭抵押貸款的抵押登記；

二、在當(dāng)事人尚沒有能力一次性清償銀行按揭抵押貸款的情況下，可以與貸款銀行協(xié)商，變更貸款人，重新簽訂住房抵押貸款合同。

只有滿足上述條件，房地產(chǎn)交易中心才會(huì)給予按揭抵押貸款的房子離婚過戶。

如果擔(dān)心離婚后男方不配合過戶，作者認(rèn)為最好的辦法就是到法院調(diào)解離婚。將來貸款還清或滿足過戶條件時(shí)，如果男方不配合，可以直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行可以實(shí)現(xiàn)單方面強(qiáng)制過戶。

既然雙方能夠達(dá)成離婚協(xié)議，讓法院出具離婚調(diào)解書，走一下訴訟程序，并不復(fù)雜。

希望上述回答可以幫助你。

法律上不可以，實(shí)際上能操作。

按揭買房子能不能轉(zhuǎn)讓，一句話里面，其實(shí)是三件事情：買房、貸款、賣房，我來一一說明。

買房：按揭付款其實(shí)你已經(jīng)付了全款。

買賣合同是和開發(fā)商簽訂的，在簽完合同之后，買家付款開發(fā)商交房以后，交易就完成了，后期開發(fā)商也只是部分維修義務(wù)，這是買房的房屋買賣合同關(guān)系，跟賣房已經(jīng)沒關(guān)系，但是跟貸款有關(guān)系，因?yàn)榘唇屹J款買房，你的有一部分錢是銀行替你直接給開發(fā)商的，盡管是按揭，但其實(shí)你已經(jīng)付完了全部房款。

貸款：還貸還的是銀行的抵押貸款。

買房時(shí)，銀行替你顛覆了首付款以外的房款，所以你從開發(fā)商處全款買房，但又將房子抵押給銀行，形成了抵押借貸的關(guān)系，銀行制定還款計(jì)劃讓你按時(shí)還款，是為了消除你房本上的抵押登記，這樣你的房子就自由了。

賣房：銀行不管那么多只接受提前還貸。

在你沒消除抵押登記以前，銀行叫抵押權(quán)人，而處分已經(jīng)抵押的不動(dòng)產(chǎn)是必須經(jīng)過抵押權(quán)人同意的，也就是說你想賣房子就得銀行點(diǎn)頭，但銀行業(yè)務(wù)太多了，沒有時(shí)間聽你為什么要賣房，因而不會(huì)先同意你賣房再讓你還貸，房子賣了之后你就沒東西抵給銀行，銀行不愿意承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。所以在賣房子的時(shí)候，都需要提前還貸，因而在二手房交易中，提前還貸的款項(xiàng)由買家還是賣家出，都會(huì)明確寫在合同里。

轉(zhuǎn)讓：法律上不可以，實(shí)際上能操作。

抵押權(quán)人同意是不可能了，所以要通過提前還貸來實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上就是在二手房買賣合同簽訂以后，約定買家支付首付款時(shí)會(huì)多出來一筆，用于償還銀行，這樣房子消除抵押就可以自由處分，這樣就可以賣出去。

總之一句話，房子有抵押也是可以賣的，但要注意合同流程要明確，以免產(chǎn)生糾紛。

房子能不能過戶取決的條件，不是你有沒有還完按揭貸款，沒有，還完按揭貸款都是可以通過其他渠道解決，而是有沒有房產(chǎn)證的問題，無法解決？

由于目前的政策采用的是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，如果沒有房產(chǎn)證是絕對(duì)不能過戶的，從目前判別的情況來看，你的這個(gè)房子到現(xiàn)在目前為止還沒有交工，由于房產(chǎn)證只有在交工驗(yàn)收合格之后，房管局才會(huì)為其辦理房產(chǎn)證，以及分戶分割。

第一，沒有房產(chǎn)證的房子，不能進(jìn)行過戶的交易。

所以你的這個(gè)房子現(xiàn)在想買賣，條件還不夠成熟，當(dāng)然，市場(chǎng)上也有另外一種交易方式，那就是先簽訂合同，或者公證之后，房產(chǎn)證下來再交易。

這樣做有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘I賣雙方，都有違約的可能，比如房?jī)r(jià)漲了，賣家不想賣了，怎么辦？

例如房?jī)r(jià)降了，買家不想買了，怎么辦？

例如，房產(chǎn)證下來之后，賣家將房屋抵押了，怎么辦，這都會(huì)損失損害雙方的利益，而且走訴訟程序，即使有公證，也會(huì)有失效的限制。

關(guān)于這樣房子，或者類似問題的交易，要注意。

第二，按揭沒有完成的房子，需要提前還款，還款完畢之后才能進(jìn)行交易，必須得擁有不動(dòng)產(chǎn)證。

如果自己沒有那么多錢，可以采用，提前收首付，找中介公司進(jìn)行，資金過橋這樣的一些借款行為，來完成按揭貸款還款的事情，之后才能進(jìn)行交易。

交易的過程當(dāng)中，如果對(duì)方也需要按揭，那么就需要簽訂合同繳納首付之后，開始評(píng)估以及買家開始進(jìn)行按揭審批工作，一直到最后交易成功。

但是在這中間不可控的因素很多，比如買家按揭貸款，沒有審批下來，或者是時(shí)間比較長(zhǎng)，這都會(huì)增加過橋資金的使用成本，還有更多的因素等等。

阿永哥點(diǎn)評(píng)：

一是做過公正的這種交易，公證的有效保護(hù)期是兩年，如果兩年之內(nèi)房產(chǎn)證還不能下來，那么將面臨著更多的不可控問題，所以要謹(jǐn)慎一些。

二是如果房產(chǎn)證還沒有下來，之前，有一天進(jìn)行拆遷，勢(shì)必不會(huì)得到合法的補(bǔ)償，當(dāng)然這種情況會(huì)比較渺茫，出現(xiàn)的幾率也不是很大，但是要知道。

好了就不多說了，買房有任何難題，可以隨時(shí)找我，隨時(shí)搜索關(guān)注公眾號(hào)，樂福居，我會(huì)直言不諱，有問必答，最后祝朋友們，都擁有一個(gè)完美的家。

一：你們簽定一個(gè)買賣合同，對(duì)交易流程做出約定，同時(shí)你交定金給房東。二、房東自行申請(qǐng)銀行結(jié)按（也有用你首付款結(jié)按的，這個(gè)有一定風(fēng)險(xiǎn)，必須要做一個(gè)順位抵押），同時(shí)你也準(zhǔn)備資料向銀行申請(qǐng)按揭貸款。三、房東結(jié)按注銷成功之后，同時(shí)你的貸款申請(qǐng)銀行也通過之后，你們到房管局過戶，過戶完成一般是3個(gè)工作日左右，各地可能不一樣，過戶過程中你需要把應(yīng)付房東的大部分款項(xiàng)進(jìn)行資金監(jiān)管，待過戶成功則支付房東。四、過戶成功取得新產(chǎn)權(quán)證立馬辦理抵押登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證交銀行。五、銀行見他項(xiàng)權(quán)證安排放款。六、房東收到銀行放款，你們進(jìn)行物業(yè)交割，房東結(jié)清水電氣等相關(guān)費(fèi)用，清點(diǎn)附屬物品、核驗(yàn)裝修等無誤，你把最后尾款（水電氣物業(yè)裝修押金一般一萬元左右）付與房東，房東鑰匙水電氣物業(yè)卡過戶與你，房屋交易完成。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”按揭中的房子怎么過戶“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。