工業(yè)用地會大增值嗎

在十年前，買一塊地，建一片廠房出租，是一門很好的生意。如果趕上拆遷，補償也會相當豐厚。

到了2019年，如果還想著買地建廠房，就不太可行了。具體原因我們做簡單分析：

一、經(jīng)濟轉型期間，過剩產(chǎn)能和低端產(chǎn)能會被淘汰一部分，廠房需求會有所降低

當下國內制造業(yè)產(chǎn)能是過剩的，國際經(jīng)濟疲軟，需求并不穩(wěn)定，國內產(chǎn)能就需要適當壓縮。大企業(yè)適當減產(chǎn)，過多的生產(chǎn)線停下幾條，小企業(yè)則停止擴張計劃。至于創(chuàng)業(yè)者，制造業(yè)作為利潤率幾乎最低的行業(yè)，并不是好的選擇。如此一來，買地建廠房就不再是一門好生意了。

二、民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)改善，但是短時間還難以大幅改變

民營企業(yè)壽命短，融資難融資貴，雖然一直再號召銀行向中小企業(yè)發(fā)放貸款，減稅降費也在實施，但是短時間依然難以大幅改變中小企業(yè)生存狀況。

資金是有限都，企業(yè)又那么多，能拿到貸款都依然是少數(shù)。對于企業(yè)來說，盈利狀況不理想時，貸款需求也會降低，投資擴張都沖動會冷卻。

任何投資執(zhí)行之前都應該考察當?shù)厥袌觯纯垂I(yè)園區(qū)開工情況，問問工人今年效益怎么樣。如果工廠都開工，閑置都廠房極少，員工也說很忙，效益好，那么再投資也不遲。

三、環(huán)保和消防要求高，廠房好建，證件難辦

就在2019年，財智成功一位朋友投資數(shù)百萬買下了一片工業(yè)用地連同上面的廠房。結果呢，半年多過去了，環(huán)保證件辦不下來，廠房無法投入使用，相當于資金被套牢在里面。

現(xiàn)在很多省份環(huán)保要求很嚴格，相當多的中小企業(yè)生產(chǎn)受到限制。買地建廠房容易，有錢就行，但是想辦好證件，只有錢不行，還得有人。

鹽城，百萬人口的中等城市已初具規(guī)模。

從城市規(guī)模說，大豐區(qū)、開發(fā)區(qū)、鹽南高新區(qū)、亭湖區(qū)、鹽都區(qū)和鹽城高新區(qū)，已具備中等城市的架構；從人口數(shù)量來說，830萬人口，絕對是有吸引力的三線城市；從基礎設施來說，機場、高鐵、高架和港口等也融入了“長三角經(jīng)濟圈”；從房價來說，高端學區(qū)房也逼近3W了；從城市品位來說，目前正在接受“全國文明城市”驗收，且空氣質量一直位于全國前十位；另外，有灘涂的“世界自然遺產(chǎn)”等。

但是，鹽城還沒有“鹽城大學”，則在一定程度上反映了發(fā)展水平。

上市公司只有五家，反映了工業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?

• 2020年上半年，鹽城工業(yè)用地面積全國第一，則反映了鹽城的招商引資工作干的不錯，來鹽落戶的生產(chǎn)型項目成績喜人，但并不代表已產(chǎn)生了好的效益。
• 鹽城急需培育一批龍頭企業(yè)。燕舞在當年的轉型期出局了；東風悅達起亞目前也在轉型期；化工產(chǎn)業(yè)園因為事故原因也不存在了。衷心祝愿鹽城在創(chuàng)新創(chuàng)造發(fā)展背景下，能產(chǎn)生一批規(guī)模企業(yè)，為鹽城插上騰飛的翅膀。

• 鹽城在全國叫得響的品牌屈指可數(shù)。悅達起亞、輝豐、魚躍、華銳，還有呢？其實在全國有影響力的品牌策劃大師葉茂中就是鹽城人，關鍵是要有規(guī)模企業(yè)和品牌意識。

任何城市的發(fā)展都離不開人才，鹽城在招商引資的同時，更要招賢納士。

鹽城的沿海發(fā)展戰(zhàn)略早已上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，但除了建港口，還應該有其他發(fā)展。鹽城也有個國家級的“江蘇省灘涂生物資源和環(huán)境保護重點實驗室”，希望能早點出成果并產(chǎn)業(yè)化。

服務業(yè)已占據(jù)GDP的“半壁江山”，鹽城的服務業(yè)雖然也很發(fā)達，但有影響力的品牌仍有待培育。比如，物流平臺、生鮮配送、高空維修外包服務、長江打撈服務等，有很好的基礎，但缺乏規(guī)模企業(yè)和服務標準，這方面可大有作為。

20年前，上海就推出了碩士和博士的最低年薪標準，希望鹽城也能推出這方面的政策，讓數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和航空產(chǎn)業(yè)港等項目早日開花結果，為鹽城的發(fā)展添磚加瓦。現(xiàn)在鹽城有院士工作站，有為數(shù)不少的博士后流動站，每年也有科技項目申報創(chuàng)新獎，希望鹽城能率先垂范，在賦能未來方面創(chuàng)新出自己的模式！

影響土地價格的因素有很多，其中：1.土地使用性質，如果是工業(yè)用地，有土地使用證，地上建筑可辦理產(chǎn)權證。如果沒有，地上建筑屬于違障建筑。2.該用地是否在成型的工業(yè)園區(qū)內，如果是，周圍的各種配套設施應該是完善的（水通、電通、路通），3.既使不在工業(yè)園區(qū)，位置和交通狀況是不是都不錯。以上幾條看看是否符合，如果是，價格不止是5萬，如果不是就不好說了。

較普遍的做法是取得工業(yè)用地后（拍賣或收購工廠企業(yè)），變更土地性質為商服、住宅用地（需要做工作，呵呵），那升值空間可就大了。

以上是律師為大家講解的關于”工業(yè)用地會大增值嗎“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。