一、新婚姻法對離婚時(shí)房產(chǎn)的規(guī)定

眾所周知，隨著“新婚姻法”的出臺，許多原本難以分割的房產(chǎn)糾紛也逐漸清晰化了。下面將對“新婚姻法”中房產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行解釋。
根據(jù)規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)雙方對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：
(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；
(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；
(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
如果離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人按規(guī)定完全取得房屋所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
如果當(dāng)事人結(jié)婚前，父母出資為雙方購置房屋，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
由于房屋購買時(shí)出資方式多種多樣，離婚時(shí)房子的分割方法，要根據(jù)具體問題具體分析。
這種行為能否算作父母明示給予子女夫妻雙方的贈與，不能一概而論，這種情況下雙方需要舉證支持自己的觀點(diǎn)。
這種行為實(shí)際上是將房屋明確贈與給了子女的配偶，并且還用公證加強(qiáng)了此行為的法律效力，所以這個(gè)房子應(yīng)該屬于子女配偶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在離婚時(shí)，另一方不能主張分割此房產(chǎn)。
父母在婚后為子女買了房，房產(chǎn)證寫了子女和配偶兩人的名字，一般認(rèn)定為向雙方贈與，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
因?yàn)榉孔邮且环皆诨榍爸Ц兜氖赘叮赃@部分首付款應(yīng)該屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。婚后由這一方付按揭的部分，雖然是一人進(jìn)行還貸，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在離婚時(shí)，房屋變現(xiàn)后除去首付款部分，雙方平分。當(dāng)然，在這種情況下，如果一方確實(shí)能證明其還貸資金是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么婚后還貸部分不應(yīng)該被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
7、夫妻雙方共同付首付和按揭，房產(chǎn)證只寫了一方的姓名，
在這種情況下原則上是先由雙方協(xié)商處理。

離婚時(shí)，若夫妻雙方婚內(nèi)有共有房產(chǎn)，則雙方需要進(jìn)行離婚析產(chǎn)。那么，辦理析產(chǎn)的流程是怎么樣的？需要準(zhǔn)備哪些材料呢？

一、析產(chǎn)的概念

析產(chǎn)又稱房屋財(cái)產(chǎn)分析，是指房屋共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)法律原則，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共有房產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有的行為。析產(chǎn)一般發(fā)生在離婚、分家、繼承和共買房產(chǎn)等民事關(guān)系上，最常見的是夫妻之間的析產(chǎn)。

夫妻之間的析產(chǎn)分兩種情況，婚內(nèi)析產(chǎn)以及離婚析產(chǎn)。婚內(nèi)析產(chǎn)是在婚內(nèi)對于房屋財(cái)產(chǎn)進(jìn)行梳理。離婚析產(chǎn)是指夫妻雙方離婚時(shí)，對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，始于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不能用于分割。離婚析產(chǎn)是夫妻雙方因離婚后彼此就個(gè)人對房屋所占的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一種登記手續(xù)。

二、離婚析產(chǎn)所需材料

1、協(xié)議離婚

若夫妻雙方協(xié)議離婚，在辦理離婚析產(chǎn)時(shí)需要雙方一起到房地產(chǎn)交易所交易申請辦理，辦理時(shí)需要提交雙方身份證明、離婚證、離婚協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證。

2、法院判決或調(diào)解離婚

若夫妻雙方為法院判決或調(diào)解離婚，在辦理離婚析產(chǎn)時(shí)需要單方到場（法院調(diào)解或判決書上有特殊規(guī)定的除外），辦理時(shí)需要提交身份證明、法院調(diào)解或判決書、產(chǎn)權(quán)證。

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三、離婚析產(chǎn)的流程

1、到公證處辦理析產(chǎn)公證（如果在離婚判決或離婚協(xié)議(民政局備案)中已經(jīng)約定了房屋歸屬的，可以不再辦理析產(chǎn)公證）；

2、辦理抵押權(quán)銀行規(guī)定的相關(guān)事項(xiàng)；

3、到房管局辦理免征契稅申請；

4、到房管局辦理離婚析產(chǎn)登記手續(xù)并繳登記費(fèi)；

5、領(lǐng)取新房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證。

四、離婚析產(chǎn)的注意事項(xiàng)

1、辦理離婚析產(chǎn)時(shí)需要繳納印花稅以及登記費(fèi)。印花稅為網(wǎng)簽價(jià)的萬分之五，登記費(fèi)住宅為80元/套；非住宅為550元/套。

2、雙方就房屋財(cái)產(chǎn)達(dá)成協(xié)議后到相關(guān)民政部門辦理析產(chǎn)即可，除此之外還要注意及時(shí)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。房產(chǎn)過戶手續(xù)按照正常買賣程序辦理。

3、夫妻離婚涉及房屋轉(zhuǎn)移的，一般由雙方共同申請登記，并提交房產(chǎn)證、身份證明及復(fù)印件。除此之外，協(xié)議離婚的還需要提交離婚證及復(fù)印件，離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議，若權(quán)利人一方申請登記，需要提交經(jīng)公證的離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議；法院判決離婚的則還需要提交生效的法院判決書及復(fù)印件，判決書中明確房產(chǎn)歸屬的可由權(quán)利人一方申請登記。

夫妻離婚，是萬不得已的結(jié)果。作為一個(gè)家庭的重大財(cái)產(chǎn)，因價(jià)值較高，房產(chǎn)的分割非同小可，離婚時(shí)一定要妥善處理，讓雙方滿意。

然而，夫妻共同房產(chǎn)的分割非常復(fù)雜，并不是兩人平均分配那么簡單。涉及到婚前雙方的投資大小、離婚一方誰離家等問題。如果有孩子，分配的方式又不一樣。下面從分割流程及各種情形等方面作一梳理和分析。

一、離婚房產(chǎn)分割前，首先要辦理的就是對現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，請?jiān)u估師評公司對現(xiàn)有房產(chǎn)的市場價(jià)值出評估，并具評估報(bào)告。因?yàn)楝F(xiàn)在的房價(jià)已不等同于當(dāng)時(shí)購買時(shí)的價(jià)值，一般有溢價(jià)增值部分。

二、如果是婚前雙方投資的房產(chǎn)：

1、在沒有孩子的前提下，以評估價(jià)值為基數(shù)，按出資比例分割，協(xié)商無異議后，在離婚協(xié)議中明確。

2、已有孩子，則擁有孩子的一方因有扶養(yǎng)的支出，分割權(quán)重則要高些。分配方式以雙方協(xié)商為主，在離婚協(xié)議中明確。

三、如果是婚前單方投資的房產(chǎn)：

1、沒有孩子時(shí)，另一方可以放棄分割，凈身出戶。但也可以協(xié)商分割。

2、有孩子時(shí)，如判決不帶孩子，另一方既可以放棄分割，凈身出戶，也可以協(xié)商要求分割。

3、有孩子時(shí)，如判決帶孩子，則正當(dāng)明份地要求分割。

四、如果有貸款，則要在財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議中明確債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)方、承擔(dān)金額與支付方式。

五、因感情受到重大傷害而離婚，如外遇或出軌，或第三者插足等等，無論是否出資購房，可能由于感情一時(shí)沖動或義氣之舉，有一方會在房產(chǎn)面前有過分要求或者全面放棄等特殊情形發(fā)生的先例。遇到這種情況，均需在離婚協(xié)議中明確，以防后悔。

總之，夫妻雙方離婚后，房產(chǎn)的分割的問題十分復(fù)雜，雙方在離婚時(shí)應(yīng)充分協(xié)商，理智并妥善處理，達(dá)成分割協(xié)議，在離婚協(xié)議中加以明確。如協(xié)商不成，則需通過調(diào)解、訴訟裁決。

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